Permis de Construire Surface plancher – La nouvelle surface de plancher

La nouvelle surface de plancher remplace la SHON et la SHOB « le 1er mars 2012  » pour les permis de construire

Surface plancher ou déclaration préalable de travaux

Après une période de concertation dans le cadre de la démarche en faveur d’un urbanisme de projet, la réforme de la surface de plancher a été adoptée par ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au JO du 17 novembre 2011.

Conformément aux objectifs fixés à l’article 25 de la loi « Grenelle » II, la « surface de plancher » se substitue à la fois à la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher hors œuvre nette (SHON).

Cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme est entrée en vigueur le 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement. Depuis cette date, la « surface de plancher » est l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.

Les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques peuvent être modifiés, selon une procédure allégée, en vue de tenir compte en tant que de besoin du basculement de leurs dispositions exprimées en SHOB ou en SHON en « surface de plancher » depuis le 1er mars 2012,

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au JO du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.

Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte ainsi de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON.

• • Le calcul des surfaces est simplifié et s’inscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable à la taxe d’aménagement :La « surface de plancher » et la surface taxable adoptée en loi de finances rectificative pour 2010 pour arrêter la base d’imposition de la taxe d’aménagement partagent la même définition de base. La « surface de plancher » comporte uniquement quelques déductions supplémentaires par rapport aux déductions prévues pour la surface taxable.
    Une seule déduction forfaitaire est par ailleurs maintenue par rapport au calcul des surfaces en SHON. Cette déduction forfaitaire ne concerne en outre que les immeubles collectifs.
    Le calcul des surfaces en « surface de plancher » correspond de plus à l’espace réellement disponible pour les occupants des constructions, ce qui contribue à faciliter sa compréhension.
  • L’absence d’intégration des murs extérieurs contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments :
    Le recours à des techniques d’isolation faisant appel à des murs épais ou à des doubles parois ne se traduit plus par une perte en terme de droits à construire.
  • Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain :
    La non prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en terme de constructibilité d’environ 10% en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON. Ces gains de constructibilité peuvent ainsi être mobilisés pour des projets de constructions nouvelles plus importants ou pour la réalisation d’extensions de constructions existantes. La « surface de plancher » a donc un impact positif sur la densification du tissu urbain.

Questions Réponses surface plancher

• La surface hors oeuvre brute, SHOB, désigne la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, mesurées au nu extérieur des murs (donc murs inclus).

• La surface hors oeuvre nette d’un bâtiment, SHON, est obtenue par déduction de divers éléments de surface de la SHOB.

Y compris :

• – les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs)

• – Les combles et les sous-sols aménageables ou non

• – Les niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries,

• – Les surfaces des constructions non fermées de murs telles que les terrasses couvertes en rez-de-chaussée, les hangars,

• – Les toitures terrasses accessibles ou non,

• – Les balcons et les loggias.

Ne sont pas compris dans la SHOB :

• – Les vides (cages d’ascenseurs, trémies d’escalier),

• – Les cabines d’ascenseur et les marches d’escaliers,

• – Les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée,

• – Les auvents,

• – Les marquises, bandeaux, acrotères, corniches..;

• En revanche, constitue de la surface hors œuvre brute, la partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, à une rampe d’accès, ou la partie du niveau inférieur auquel s’arrête la trémie d’un ascenseur.

La surface plancher pour permis de construire ou déclaration de travaux

• Calcul de la SHON :

• Le calcul de la SHON s’effectue en deux temps:

• – on évalue tout d’abord la SHOB des constructions,

• – ensuite, on déduit de la SHOB divers éléments de surface: le résultat obtenu est la SHON.

• SHON = SHOB – diverses déductions détaillées plus loin

La surface hors oeuvre nette s’obtient en déduisant de la SHOB les surfaces de plancher suivantes :

• • – Les surfaces de plancher

• des locaux ou parties de locaux situées en comble ou en sous-sol dont la hauteur est inférieure à 1,80m (hauteur calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond et non à partir d’un faux plafond)

• – Les combles et les sous-sols non aménageables, en raison :

• * de leur affectation (locaux techniques de chaufferie, vide sanitaire, locaux à ordures, filtres à eau)

• * de leur nature (caves sans ouvertures autres que des prises d’air, combles encombrés par la charpente, impossibilité manifeste de la structure du plancher à supporter les surcharges d’un usage d’habitation).

• – Les toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes au rez-de-chaussée,

• – Les surfaces destinées au stationnement des véhicules (qu’elles soient de plain-pied ou enterrées)

• – Les locaux affectés aux récoltes, animaux, au matériel agricole, ou aux serres de production

Enfin, on déduit aussi de la SHOB :

• – 5m2 par logement pour équipement sanitaire dans le cas de la réalisation de travaux dans un bâtiment existant, visant à l’amélioration de l’hygiène ou à la fermeture de balcons, de loggias ou de surfaces non closes en rez-de-chaussée.

• – 5% de la SHON des constructions existantes, des agrandissements ou des constructions neuves, destinées à l’habitation, pour l’amélioration de l’isolation (à l’exclusion des annexes isolées des corps d’habitation).